三亚市解放路商圈调研报告

 时间:2018-06-04  贡献者:无所畏惧FIFA

导读:商业调研报告 商圈调查报告 购物中心动线设计 市场考察报告 华润万象,三亚市解放路项目调研报告一、三亚市概况三亚市位于海南省南部,2017 年,全市常住人口为 76.42 万人,聚居了汉族、黎 族、苗族、回族等 20 多个民族。全年全市生产总值(GDP)529.

商业调研报告 商圈调查报告 购物中心动线设计 市场考察报告 华润万象
商业调研报告 商圈调查报告 购物中心动线设计 市场考察报告 华润万象

三亚市解放路项目调研报告一、三亚市概况三亚市位于海南省南部,2017 年,全市常住人口为 76.42 万人,聚居了汉族、黎 族、苗族、回族等 20 多个民族。

全年全市生产总值(GDP)529.25 亿元,比上年增长 7.6%, 三亚被评为 旅游业收入占 GDP 比 值 最 高 的 中 国 城 市 。

2015 年 1 月 2 日, 海南 省三亚市崖州区、 天涯区、吉阳区、 海棠区正式挂牌 成立。

二、三亚商业概况三亚市的商业可划分为三部分, 一是以传统老街区商业发展起来三亚 核心商圈解放路,第二部分是大东海 商圈,大东海商圈以大东海旅游景区 为依托,陆续开启了如 1 号港湾城、 夏日百货等高端商业项目,大东海商 圈的发展也日益成熟。

第三部分是外 围的旅游区域型商圈,亚龙湾商圈、 海棠湾商圈,这些商圈主要开发免税 店等高端旅游休闲购物方向。

其中亚 龙湾商圈的百花谷是亚龙湾国家度假区首家休闲、娱乐购物中心,凭借这一得天独厚的 优势,“百花谷”势将成为商旅、游客及当地高端消费者的汇聚之所。

海棠湾的三亚国 际免税城是海南省最大的免税商场。

解放路商圈大东海商圈外围旅游区域商圈

在众多商业中,解放路商圈凭 借其所在的吉阳区核心位置,及其 传统老商圈几十年的沉淀作用,具 有业态齐全、商圈认知度高、消费 惯性稳定等特点,目前还是众多商 业中客流量最大的商圈。

解放路由商业街状态形成并发 展,所以商业物业状况较为陈旧, 停车不是特别便利,这也使得该商 圈逐步在形成了以“年轻化” 、 “中低档” 、 “休闲小吃” “旅游购物”的方向发展。

(大东海商圈商业案例)(亚龙湾商圈商业案例)(海棠湾商圈商业案例)

三、解放路商圈商业状况描述注:红线部分为解放路地下商业街,金线圈内为已开业周边商业项目。

解放路商圈可分为解放路沿街商业及外围购物中心项目,上面图标的 1、2、4、12 均为外围购物中心, 这四个购物中心档次定位均为中档, 其中图标 1 的项目为明珠广场, 购物类项目占比 80%以上,客流主要以当地中档消费为主体。

图标 2 为金色阳光购物 中心, 其位于河西部分解放路商圈与河东部分商品街商圈的中间位置,该购物中心以休 闲餐饮为主题,占比超过 50%。

图标 4、6 分别为胜利购物中心及三亚国际购物中心, 这两个购物中心主要针对旅游人群,档次定位也为中档。

上图编号 3、4、6、7、8、9、 10、11、13 均位于解放路上,以下为每个项目的情况描述:外围购物中心描述 过高,较高楼层的客流较少,五楼以上出现了空置的商铺。

1. 金润阳光购物中心(图标 2) 金润阳光购物中心位于新风路上,西侧 是河西解放路商圈, 东侧为河东商品街商圈, 商场主体以休闲美食为主体, 服饰类无主题, 均为服装品牌拼凑,目前经营状态一般,服 饰区域出现了空置商铺。

3.胜利购物中心(图标 4) 胜利购物中心于 2014 年开业, 商业建筑面 积 5 万㎡,该购物中心的主力店为旺豪超市, 第一时尚百货。

其中旺豪超市面积 1.7 万㎡, 是三亚单体最大的超市。

超市停车便利,车位 高达 1200 个,超市外围为餐饮、服饰、及旅游 产品,该购物中心也是以旅游商业为主体。

4. 三亚国际购物中心(图标 12) 三亚国际购物中心位于解放路与建港路交汇处, 其建筑结构和解放路步行街很相似, 一楼为旅游购物商 业步行街,经营旅游工艺品,珠宝、餐饮等项目,还有 一家超市主力店, 二楼和三楼为百货主力店, 经营中档 服饰类品牌。

其一楼的步行商业街有很强的休闲聚客能 力,强大的客流同时也支撑了二三楼的百货业态生存, 目前是外围几个购物中心中经营较好的项目。

解放路沿街商业描述1. 创新数码城(图标 3) 创新数码城位于解放路与新风路交汇处,该项 目的沿街客流量较大,该数码城主要经营手机类产 品,汇集了国内知名的手机品牌,商场内的手机维 修配套也较为齐全。

2 小吃城及服装城(图标 4) 商场一楼为小吃城,二楼经营时尚女装,该小吃 城为解放路商圈内最集中的小吃区域,客流量较大, 汇集了上百家特色小吃,经营状况良好,租金在 30 元/天/㎡以上,其缺点就是物业条件脏乱差,室内 温度高,排烟不好等缺点。

二楼的时尚女装区域经营的都为低档的少女服 饰,由于其商铺面积小,装修无特色,部分商家也 出现了转让等现象,该女装城规模小,商铺均为 10 ㎡以下,主要针对 30 岁以下年轻人 群。

3.信兴电器(图标 5) 解放路的电器商城有三家,都较为分散,沿街 的有信兴电器、盛发电器及宝胜广场的二楼,这三 家经营涵盖了国内的主要电器品牌。

4.天成商城(图标 6) 天成商城紧邻步行街, 一楼经营旅游食品超 市, 二三楼经营餐饮主题餐厅, 汇集了海南特色、 四川特色及港式茶餐厅等 10 余家主题餐厅,平 均客单价在 50—70 元/位。

5.解放路步行街(图标 7) 解放路商圈客流最集中的区域解放路步行 街,商业面积 3.4 万㎡,一楼步行街,经营旅游

工艺品, 国内一线的男装品牌, 男女生活休闲及运动休闲品牌, 二三楼经营时尚男女装、 童装、箱包皮具、鞋类。

目前阶段经营状况良好,商场的转让费很高,根据位置不同, 转让费在 5—20 万元, 虽然转让价格很高, 除了一些极差的位置, 基本没有转让的店铺。

6.旺毫超市(图标 8) 旺毫超市位于解放路中心地带, 紧邻三亚汽 车站,该位置原为万豪超市,后合同期到期,原 房主继续经营超市, 延续了原来的字音, 将 “豪” 字更改为“毫” ,旺毫超市主要经营旅游食品。

7.丝绸服装城(图标 9) 该服装城在 2017 年 11 月开业, 是由一浙江 人将该处物业的二楼整体租赁下来, 分割小商铺 进行对外租赁, 该商场主要经营中老年服饰, 由 于三亚的“养老族”也是很大的消费群体,所以 该商场的经营状况良好, 商场的租金随着三年旅 游季节的淡旺季而变化, 主流户型为 9 ㎡, 淡季 价格为 100 元/天/商铺,11 月份旺季租金高达 400 元/天/商铺。

8.一方百货(图标 10) 一方百货位于解放路南段,该区域较解 放路步行街位置相比客流较少,一方百货共 计 8 层,商场建筑面积 2.3 万㎡,一楼经营 珠宝、手表等项目,二楼经营中年女装,三 楼经营童装,四楼经营部分男装及家居用品, 四楼以上均是儿童培训教育等项目,该百货 服饰类、休闲类商品占比很小,商场的客流 也较少,三楼以上出现了商铺空置现象,目前已经转型过度为培训教育类商场,虽 然在众多大商场中经营项目无特色, 但 27 家培训教育类业态还是可以支撑其生存发 展。

9.宝胜广场(图标 11) 宝胜广场总建筑面积 1.3 万㎡,商场的 经营状况不好,整个商场的业态无互动性, 为了生存业态业态呈现拼凑式状态。

一楼经 营电脑耗材,经营状况不好,商铺空置接近 50%,二楼为家电业态,三楼目前空置,四 楼经营古玩,古玩城开业三年,目前商铺空 置 60%。

10.第一农贸市场(图标 13) 第一农贸市场位于新建路,市场一楼主 要经营海鲜类商品,很多旅游人群在此市场 购买海鲜,在周边很多专业的海鲜代加工店 面加工。

农贸市场的二楼三楼为良智服装城, 该服装城 2013 年开业,商场商家有 800 余 户,商场物业条件较差,通道均不足 2 米, 消防通道也很少,一直有传闻说该市场要动迁,但一直没有实行。

该商场主要经营低档服饰类商品,二楼的经营状况良好,三楼很多店面转让。

门前的新建街为服装夜市,很多商家白天在店经营,晚上出来出摊摆夜市,也由此 看出该区域是解放路商圈低端消费的集中地。

四、解放路商圈商户基数解放路商圈的商户基数主要针对解放路地下商场周边的商业,外围的购物中心及第一农贸市场的商户基数没有计算在内。

商场及 街道名 称 解放路 沿街 解放路 步行街 小吃服 装城 天成商 城 红旗街 三亚国 际购物 中心 一方百 货 丝绸服 装城 旺毫超 市 总计 155 45 56 45 54 20 25 10 1 3 2 12 40 23 15 66 9 19 60 21 20 111 36 114 6 14 23 27 1 2 13 14 时 尚 女 装 9 87 53 1 8 7 4 15 2 4 15 6 6 成 熟 女 装 时 尚 男 装 3 28 品 牌 女 装 7 15 品 牌 男 装 2 25 针 织 内 衣 生 活 休 闲 运 动 休 闲 2 25 9 化 妆 品 5 旅游 工艺 品 17 86 旅 游 食 品 15 手 机 数 码 49 培 训 类饰 品童 装鞋包泳 装小 吃餐 厅水 吧珠 宝ktv家 纺眼 镜宾 馆其 它总 计5 11 516 28 1543713 617 6 111139 1151430 2 1274 385 133 12671 10 3 8 1 6 12 5 5 3 377 1264754 31 1 1 24 36 2 564227892 333 23 3 12 18 14 277 5124 1156

业态特点 1. 解放路沿街手机通讯 49 家、 眼镜 15 家、 旅游工艺品 17 家, 传统服饰类品类占比小, 可以看出解放路沿街的租金较高,沿街的商业多为品牌形象店和高利润行业。

2. 传统服饰类品类多集中在解放路步行街。

3. 解放路业态较为齐全。

4. 把传统商品化为一类, 旅游食品和工艺品划为一类, 餐饮类单独划分, 制作出下表, 通过饼图可以看出,解放路商圈的服装鞋帽购物类项目占比 60%,旅游产品高达 16%,可以看出解放路商圈是本地消费结合旅游消费的商圈。

类别 基数 传统购物类 693 家 旅游产品 181 家 小吃 147 家 餐 厅 36 家 宾 馆 14 家 其它 81 家基数比宾馆 餐厅 1% 3% 小吃 13% 旅游产品 16% 其它 7% 传统购物类 旅游产品 传统购物类 60% 小吃 餐厅 宾馆 其它五、商圈的租金情况从下表可以看出, 解放路周边的租金波动很大, 沿街租金自北向南呈现递减的趋势, 北段的小商铺的租金在 30 元/天/㎡以上,到中段至南段,租金在 10 元/天/㎡左右。

楼 层租金呈现由一层向上“跳楼式”下降,解放路步行街一楼经营旅游工艺品的摊位租金 极高,而且没有对外进行转让的商家,到二楼、三楼的租金就下降到 10 元以下。

通过 对客流的分析,由于天气原因解放路白天的客流量少,夜间的客流极大,客流的走向主 要在一楼沿街, 一楼商业大多针对旅游人群,二楼以上商业针对的是本地及部分旅游购 物人群, 夜间二楼以上的客流不大,这也是租金为什么一楼和楼上的租金差距如此悬殊 的原因之一。

商场及街道名称 解放路沿街 解放路步行街小吃城 解放路步行街摊位 步行街二楼 步行街三楼 解放路小吃街 服装城(二楼) 国际购物中心摊位租金 10—30 元/天/㎡ 21—25 元/天/㎡ 91 元/天/㎡ 8.3 元/天/㎡ 7.3 元/天/㎡ 26—30 元/天/㎡ 7—9 元/天/㎡ 29 元/天/㎡缴费方 式 多种方 式 月缴 月缴 月缴 月缴 季缴 季缴 月缴 年缴 月缴 年缴主流户 型 80 以上 9㎡ 6㎡ 40 ㎡ 20 ㎡ 9㎡ 12 ㎡ 15—20 ㎡ 9㎡ 20 ㎡转让费 无转让 20 万以上 20 万以上 无转让 7—15 万 无转让 无转让 2万 无转让 无费用9—11 ㎡ 2—4 万良智服装城(二三楼) 5—7 元/天/㎡ 丝绸服装城(二楼) 宝胜四楼古玩城 淡季最低 11 元/天/㎡ 旺季最高 44 元/天/㎡ 4 元/天/㎡六、商铺销售价格解放路商圈内的商铺分为两部分,商场内部及沿街商铺,这些商场及沿街商铺建设 年代较早,最初的销售价格不具有参考价值,因为解放路商圈的租金整体偏高,所以目 前阶段没有销售的商铺。

三亚市商品城商圈及大东海商圈的沿街底商的销售价格均在 4 万元/㎡以上,位置 较偏的区域的沿街商铺也不低于 2.5 万元/㎡,下面针对三亚市吉阳区的沿街底商商铺 销售价格做了价格摸底,数据如下:位置 凤凰路 楼盘名称 林荫河畔楼盘 底商 大东海 大东海 商品城 海花路 三亚火车站 沿街底商 沿街底商 沿街二楼 底商 万悦新天地商 铺 榆树路 迎宾路 沿街底商 恒大商铺 6 万元/㎡ 4.8 万元/㎡ 75 ㎡ 155 ㎡ 450 万元 744 万元 5.4 万元/㎡ 6.7 万元/㎡ 2.6 万元/㎡ 3.1 万元/㎡ 2.5 万元/㎡ 92 ㎡ 148 ㎡ 961 80 ㎡ 40 ㎡ 499 万元 998 万元 2500 万元 250 万元 100 万元 销售单价 4.4—5 万元/㎡ 商铺面积 80 以上 销售总价 350 万元以上

五、商圈特点1.业态齐全 解放路商业从商业街形式为起源, 商业沉淀年限久远, 又因其原为三亚市唯一商圈, 所以传统商业业态较为齐全。

2. 旅游商品占比较高 由于三亚为旅游城市, 大量的游客进入也使得商圈内旅游产品的数量在加大,从基 数上看旅游产品数量占比已经达到 16%,因为一些旅游食品超市面积都较大,如果按 照面积计算,旅游产品的占比会更高。

3. 商圈夜晚活力高于白天 三亚为热带海洋性季风气候,全年平均温度高达 25.7,日照时间长,因为天气的 原因也使得消费人群习惯日落后出来购物,所以解放路商圈的客流高峰期都在夜间。

4. 租金波动大 解放路商圈的客流由本地客流和旅游客流组成,旅游商品主要集中在一楼沿街,二 楼以上为传统购物类项目, 旅游客流对传统购物类商品的需求量不大,所以造成一楼商 铺到楼上商铺的租金跳崖式下降。

核心区域一楼的租金均在 30 元/天/㎡以上,二楼以 上租金在 10 元/天/㎡以下。

5. 外围家庭生活消费,内部老商圈为年轻群体、旅游人群消费 解放路外围购物中心交通便利并且停车方便,吸引周边的本地中高收入人群消费。

解放路老商圈内停车困难,公共交通发达,商品的档次也偏向于中低端,吸引了本地的 中低收入的年轻人、学生进行消费,同时解放路沿线的快捷及低端宾馆数量较多,也吸 引了很大量的中低端消费的旅游人群。

6. 核心区域无空间发展,转让费较高 解放路以步行街为首商场的物业都由商场自持,没有进行对外销售,所以使得经营 较早的商家的优先承租权价值更高,目前一楼沿街的转让费要 20 万以上。

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